← В каталог
Статьи

Налоги для владельцев жилья на Бали

2026-01-15 00:36

Налоги для владельцев жилья на Бали

Ниже описаны три основных легальных варианта налогообложения дохода от аренды недвижимости в Индонезии (leasehold).

Вариант 1. Через управляющую компанию (самый распространённый)

В большинстве проектов доход от аренды проходит через управляющую компанию (Property / Hotel Management).

  • Управляющая компания самостоятельно удерживает и уплачивает налоги в Индонезии
  • Для инвестора не требуется налоговый номер (NPWP) в Индонезии
  • Фактически инвестор получает чистый доход уже после налогов
  • Средняя совокупная нагрузка:
o около 10–11% от валового дохода
  • В ряде случаев управляющая компания может оптимизировать налогообложение через международные структуры (например, Сингапур),
o тогда эффективная ставка может быть снижена до ~6%,
o это обсуждается индивидуально и зависит от конкретной УК и модели выплат.

📌 Это полностью легальная схема, которая на практике закрывает налоговый вопрос для большинства инвесторов.

Вариант 2. Выплаты напрямую физическому лицу (без NPWP в Индонезии)

Если инвестор хочет:

  • получать доход на личный банковский счёт за пределами Индонезии (например, Европа),
  • самостоятельно декларировать доход у себя в стране,
  • и не имеет индонезийского налогового номера (NPWP),

то в Индонезии применяется налог у источника:

  • Ставка налога: 20%
  • Налог удерживается до выплаты дохода
  • Инвестор получает доход уже после удержания налога
📌 Этот вариант менее выгоден, но используется, когда инвестору принципиально важно полностью вести отчётность за пределами Индонезии.

Вариант 3. Открытие компании в Индонезии (PMA)

Если инвестор хочет работать полностью “в белую” в Индонезии, возможен вариант открытия собственной компании (PMA):

  • Доход от аренды поступает на компанию
  • Корпоративный налог:
o 10% (в рамках упрощённого режима, при соблюдении условий)
  • После уплаты налога инвестор может:

o выводить дивиденды,

o переводить средства на зарубежный счёт,

o либо реинвестировать и оставлять средства в Индонезии.

📌 Этот вариант имеет смысл при:

  • долгосрочной стратегии,
  • большем объёме доходов,
  • желании полностью контролировать денежные потоки.
Краткое резюме
  • 80–90% инвесторов выбирают вариант с управляющей компанией
  • Это самый простой и безопасный путь
  • Остальные варианты применяются по желанию клиента, в зависимости от его налоговой резидентности и стратегии